direct naar inhoud van Toelichting
Plan: Vinkelsestraat 36, Heesch
Status: vastgesteld
Plantype: wijzigingsplan
IMRO-idn: NL.IMRO.1721.BPVinkelsestraat36-vg01

Toelichting

Hoofdstuk 1 Inleiding

1.1 Aanleiding en doel

Voorliggend rapport betreft het wijzigingsplan "Vinkelsestraat 36, Heesch" van de gemeente Bernheze.

De heer H. Ruijs, hierna te noemen initiatiefnemer, heeft een deel van het perceel Vinkelsestraat 36 te Heesch (perceel F870) gekocht met het voornemen zijn bedrijf Mastersound te verplaatsen naar deze locatie. Op het perceel staan thans twee stallen en een bedrijfswoning. De stallen zullen als bedrijfsruimte gebruikt worden.

De huidige agrarische bestemming staat dit gebruik echter niet toe. De gemeente Bernheze heeft aangegeven medewerking te willen verlenen aan het realiseren van het initiatief door middel van een wijziging van het functietype 'agrarisch bedrijf' in de aanduiding 'specifieke vorm van bedrijf - verhuurbedrijf'. Deze wijziging kan gerealiseerd worden op basis van de wijzigingsbevoegdheid ex artikel 3.9.1 onder f van het vigerende bestemmingsplan "Buitengebied Bernheze".

Voorliggend wijzigingsplan bevat de ruimtelijke onderbouwing voor het toepassen van de wijzigingsbevoegdheid.

1.2 Ligging en kadastrale begrenzing

Onderstaande afbeelding geeft de topografische ligging van het plangebied weer.

afbeelding "i_NL.IMRO.1721.BPVinkelsestraat36-vg01_0001.jpg"

topografische situatie 

Onderstaande afbeelding geeft de kadastrale situatie weer. Tevens is de plangrens van voorliggend wijzigingsplan ingetekend.

afbeelding "i_NL.IMRO.1721.BPVinkelsestraat36-vg01_0002.jpg"

kadastrale situatie

De gronden zijn kadastraal bekend gemeente Heeswijk, sectie F, nummer 870 (gedeeltelijk).

De oppervlakte van het plangebied bedraagt 10.000 m² (1 hectare). De gronden zijn eigendom van de heer H. Ruijs.

1.3 Vigerend bestemmingsplan

Ter plaatse van het plangebied vigeert het bestemmingsplan "Buitengebied Bernheze", vastgesteld door de gemeenteraad op 26 juni 2012.

Onderstaande afbeelding geeft een uitsnede van de vigerende verbeelding. De ligging van het plangebied is aangeduid.

afbeelding "i_NL.IMRO.1721.BPVinkelsestraat36-vg01_0003.jpg"

uitsnede verbeelding vigerend bestemmingsplan

Voor onderhavig plan vigeren de bestemming 'Agrarisch' en de dubbelbestemmingen 'Waarde - Archeologie 3' en 'Leiding - Riool'. Tevens zijn een bouwvlak met de aanduiding 'agrarisch bedrijf' en één bedrijfswoning opgenomen. Daarnaast ligt het plangebied binnen de volgende aanduidingen:

  • reconstructiewetzone - extensiveringsgebied;
  • milieuzone - 1000m kernen;
  • wro-zone - woonwerkontwikkelingsgebied.

De wijzigingsbevoegdheid ex artikel 3.9.1 onder f maakt het mogelijk om ter plaatse van het plangebied de bestemming 'Agrarisch' te wijzigen in de bestemming 'Bedrijf', mits aan een aantal voorwaarden wordt voldaan. In paragraaf 7.1 wordt het plan aan deze voorwaarden getoetst.

Hoofdstuk 2 Gebiedsanalyse

Dit hoofdstuk geeft een ruimtelijk-functionele analyse van het plangebied en de directe omgeving. Achtereenvolgens wijdere omgeving en directe omgeving en plangebied.

2.1 Wijdere omgeving

Onderstaande afbeelding geeft de ligging van het plangebied in de wijdere omgeving weer.

afbeelding "i_NL.IMRO.1721.BPVinkelsestraat36-vg01_0004.jpg"

wijdere omgeving

Het plangebied ligt in het buitengebied van de gemeente Bernheze ten zuiden van de kern Heesch. Ter plaatse van het plangebied komt een aantal historische wegen bij elkaar: de Vinkelsestraat vanuit Heesch richting Vinkel, de Ruitersweg West en Oost en de Dennenboomstraat en Kruishoekstraat. Op het kruispunt van deze wegen is een bebouwingscluster gegroeid.

De omliggende gronden zijn overwegend in agrarisch gebruik als akker en weide. Ten zuiden van het plangebied stroomt de Vinkelse Loop in westelijke richting.

2.2 Directe omgeving en plangebied

Onderstaande afbeelding en de foto's geven de bestaande toestand van de directe omgeving en het plangebied weer.

afbeelding "i_NL.IMRO.1721.BPVinkelsestraat36-vg01_0005.jpg"

directe omgeving

2.2.1 Ontsluiting

De bebouwing in het plangebied ligt in de oksel van de doorgaande route Vinkelsestraat-Kruishoekstraat en de onverharde Ruitersweg West. Het huidige agrarische bedrijf heeft twee in- / uitritten naar de openbare weg, zie de aanduidingen op de afbeelding. In de bocht waar de Ruitersweg West op de Vinkelsestraat-Kruishoekstraat aansluit is de inrit naar de bedrijfswoning. De inrit naar het bedrijfsdeel is verderop aan de Ruitersweg West gelegen.

2.2.2 Bebouwing en functies

Het plangebied ligt in het bebouwingscluster rondom het kruispunt van wegen. Dit cluster bestaat uit historische en moderne woonbebouwing. Op het adres Ruitersweg Oost staat bijvoorbeeld een klein boerderijgebouw uit 1831 en op het adres Vinkelsestraat 57 staat een monumentale kortgevelboerderij uit 1913.

In het plangebied zelf staat de bedrijfswoning bestaande uit één laag met een kap, met daarachter twee bedrijfsgebouwen die tot voor kort in gebruik waren voor agrarische bedrijfsvoering. Het agrarische bedrijf is gestopt met de activiteiten. Het noordelijke gebouw betreft de voormalige runderschuur die thans in gebruik is als caravanopslag. Ten zuiden daarvan staat een veldschuur. De bedrijfsgebouwen hebben een gezamenlijke oppervlakte van circa 685 m².

2.2.3 Beplanting

Langs de wegen die op het kruispunt samenkomen staat oude laanbeplanting of een oude bomenrij (eik). In dit gebied is sprake van een halfopen landschapsstructuur met houtwallen, slootkanten, overhoekjes, ruige perceelranden en solitaire bomen. De Vinkelse Loop wordt aan de zuidzijde begeleid door een stevige bomenrij en direct ten zuiden daarvan ligt een bosje dat een natuurbestemming heeft. De agrarische gronden ten zuiden van deze waterloop vormen daarom een goed leefgebied voor struweelvogels.

De bebouwing in het cluster staat op ruime percelen met siertuinen, boomgaardjes en gazons, en zijn omgeven door het agrarische buitengebied, wat het geheel een groene uitstraling geeft.

2.2.4 Technische infrastructuur

Dwars door het plangebied loopt, in noord-zuid richting, een rioolwatertransportleiding. Deze leiding loopt direct ten westen van de bedrijfswoning, tussen de woning en de stallen. Er geldt een belemmeringenstrook van 3 meter aan weerszijden van deze leiding. Binnen deze strook mogen uitsluitend bouwwerken, geen gebouwen zijnde worden gebouwd. Gebouwen zijn hier dus niet toegestaan. Voor het uitvoeren van bodemverstorende werkzaamheden is een omgevingsvergunning vereist.

Ten westen van het plangebied loopt tevens een hoofdwaterleiding in noordzuidelijke richting. Hier geldt een belemmeringenstrook van 5 meter aan weerszijden van de leiding. Zowel de leiding als de belemmeringenstrook liggen niet binnen het plangebied.

Beide leidingen inclusief belemmeringenstrook zijn met een dubbelbestemming opgenomen in het vigerende bestemmingsplan "Buitengebied Bernheze".

Voor de exacte ligging van de kabels en leidingen wordt verwezen naar de leidinggegevens van de diverse leidingbeheerders.

2.2.5 Radarverstoringsgebied vliegbasis Volkel

Het oostelijke deel van het plangebied ligt binnen een afstand van 15 km van het militaire vliegveld Volkel en derhalve binnen het radarverstoringsgebied. Het plangebied ligt (ruim) buiten de zones van de vliegveiligheidssystemen.

Radarsystemen dienen 'vrij zicht' te hebben om goed te kunnen functioneren. Het plangebied ligt op 14.700 meter van de radarinstallatie. Uit de in artikel 2.4 van de Regeling algemene regels ruimtelijke ordening (Rarro) opgenomen berekening volgt dat bouwwerken binnen het plangebied niet hoger mogen zijn dan 113 meter boven NAP. Het plangebied ligt op een hoogte van circa 7,5 meter boven NAP. Het plan voldoet hier ruimschoots aan en vormt derhalve geen belemmering voor het radarsysteem.

2.3 Conclusies gebiedsanalyse

De gebiedsanalyse leidt tot de volgende relevante punten voor de planontwikkeling.

  • 1. Het plangebied ligt binnen een bebouwingscluster op een kruispunt van verschillende historische wegen, omgeven door agrarische gronden.
  • 2. De volwassen laanbeplanting, bomenrijen en ruime tuinen geven het cluster een groene uitstraling.
  • 3. Het landschap is te kenmerken als een halfopen landschap dat zeer geschikt is als leefgebied voor struweelvogels.
  • 4. Er loopt een rioolleiding met een belemmeringenstrook dwars door het plangebied. In de belemmeringenstrook mogen geen gebouwen worden gebouwd en is voor bodemverstorende werkzaamheden een omgevingsvergunning vereist.

Hoofdstuk 3 Plan

Na voorgaande inventarisatie en analyse volgt in dit hoofdstuk de beschrijving van het feitelijke plan. Achtereenvolgens komen aan de orde de voorgenomen wijziging van het bouwvlak, verkeer en parkeren en groen en water.

3.1 Ontwikkelingen

De voorgenomen ontwikkelingen zijn nader uitgewerkt in het landschapsplan met inrichtingsschets, zoals weergegeven in bijlage 1.

3.1.1 Bebouwing en functies

De huidige bedrijfswoning met een oppervlakte van 115 m² blijft behouden en wordt ook in de nieuwe situatie de bedrijfswoning.

De initiatiefnemer is voornemens om op termijn de bestaande bedrijfsbebouwing te renoveren en aan te passen aan de gewenste bedrijfsvoering. De bebouwing wordt gebruikt voor de opslag van apparatuur en het veilig binnen kunnen parkeren van met apparatuur geladen bedrijfsauto's. Het laden en lossen gebeurt in de dagperiode.

Mastersound verhuurt een breed assortiment aan apparatuur op het gebied van licht en geluid, waaronder ook rookmachines en hazers. In het pand is meestal een werkvoorraad rookvloeistof aanwezig (circa 20 kannen van 5 liter).

De veldschuur wordt voorzien van een overheaddeur zodat de ruimte afsluitbaar is. Omdat de apparatuur vorstvrij opgeslagen dient te worden, wordt dit gebouw geïsoleerd. Verder wordt een verwarmingssysteem en alarmsysteem aangelegd.

Op lange termijn zal de runderschuur gebruikt worden als doorgroeimogelijkheid. Te zijner zullen overheaddeuren in de schuur geplaatst worden en zullen een verwarmings- en alarmsysteem aangelegd worden. De kap zal ook omhoog gebracht worden voor een betere bedrijfsvoering.

In artikel 3.2.4 van het vigerende bestemmingsplan zijn eisen voor de bouwwerken ten dienste van een bedrijf opgenomen. Hierin zijn zaken als goot- en bouwhoogte, bebouwde oppervlakte en afstanden tot de bestemming 'Verkeer', perceelgrenzen en de voorgevelrooilijn geregeld. In dit wijzigingsplan zijn hiervoor nieuwe regels opgenomen, specifiek voor onderhavig plangebied.

Achter op het terrein (westzijde) is ruimte voorzien voor het manoeuvreren en parkeren van de voertuigen ten behoeve van het bedrijf.

3.1.2 Wijziging aanduiding bedrijfstype en bouwvlak

Als gevolg van het plan komt de aanduiding 'agrarisch bedrijf' te vervallen. In plaats hiervan wordt de aanduiding 'specifieke vorm van bedrijf - verhuurbedrijf' opgenomen.

Daarnaast wordt de vorm van het bouwvlak - inclusief de bedrijfsaanduiding - zodanig aangepast dat deze meer aansluit bij de huidige situatie en bij de wensen voor de nabije toekomst. Zowel de bedrijfswoning en de bedrijfsbebouwing als de manoeuvreer- en parkeerruimte worden opgenomen binnen het bouwvlak met de aanduiding 'specifieke vorm van bedrijf - verhuurbedrijf'. De andere terreindelen (tuin, weide, inritten) mogen buiten het bouwvlak liggen. Het nieuwe bouwvlak heeft derhalve een oppervlakte van 2.340 m².

3.1.3 Rijbak voor paarden

De initiatiefnemer is voornemens om in de toekomst een rijbak voor paarden te realiseren. Een rijbak is toegestaan buiten het bouwvlak door middel van een afwijking van de bouwregels ex in artikel 3.4.1 onder h van de regels van het vigerende bestemmingsplan. Voor het mogelijk maken van de rijbak wordt te zijner tijd een separate afwijkingsprocedure (omgevingsvergunning) doorlopen.

In voorliggend wijzigingsplan is wel reeds rekening gehouden met het ruimtebeslag van deze rijbak. De rijbak is voorzien ten westen van de bedrijfsbebouwing en ten zuiden van de manoeuvreer- en parkeerruimte.

3.2 Verkeer en parkeren

3.2.1 Verkeer

De verkeersaantrekkende werking van het plan is berekend met behulp van de kengetallen uit de digitale publicatie "ASVV 2012". Per functie (wonen, werken, etc.) zijn kencijfers gegeven. Daarbij wordt onderscheid gemaakt naar stedelijkheidsgraad en naar de ligging in de stedelijke zone.

Op de locatie wordt een verhuurbedrijf voor licht-, geluid- en beeldaparatuur gevestigd. Dit bedrijf sluit aan bij de categorie 'arbeidsextensief/bezoekersextensief bedrijf (loods, opslag, transportbedrijf)'. De stedelijkheidsgraad is 'niet stedelijk' en het plangebied ligt in de stedelijke zone 'buitengebied'. De gemiddelde verkeersaantrekkende werking bedraagt (3,9+5,7)/2 = 4,8 motorvoertuigen per 100 m² bvo (inclusief vrachtverkeer) op een gemiddelde weekdag.

De verkeersaantrekkende werking van het plan bedraagt 685 m² x 4,8 / 100 = 33 voertuigbewegingen per gemiddelde weekdag. Dit getal is gebaseerd op kengetallen. De initiatiefnemer verwacht echter circa 8 verkeersbewegingen per dag. In dit wijzigingsplan wordt uitgegaan van het kengetal van 33 bewegingen. Dit is dus een conservatieve benadering.

De Vinkelsestraat en de Kruishoekstraat, beide 60 km/uur wegen, kunnen deze toename van 33 verkeersbewegingen verkeerstechnisch goed aan.

3.2.2 Parkeren

In de gemeentelijke Parkeernormennota is opgenomen dat voor een 'loods, opslag, transportbedrijf' 0,9 parkeerplaatsen per 100 m² bvo nodig zijn. Voor 'meerpersoonswoningen met een oppervlakte van meer dan 60 m²' geldt dat er 2 parkeerplaatsen nodig zijn.

Het aantal benodigde parkeerplaatsen voor het bedrijf bedraagt 685 m² x 0,9 / 100 = 7 parkeerplaatsen en voor de woning nog eens 2 plaatsen. In totaal zijn dus 9 parkeerplaatsen nodig. Binnen het plangebied is voldoende ruimte om hierin te voorzien.

3.3 Groen en water

Aansluitend op het leefgebied voor struweelvogels - zoals dat zuidelijk van het plangebied aanwezig is - worden langs de perceelgrenzen een bomenrij en een 5 meter brede houtsingel aangebracht. Deze landschapselementen versterken het kleinschalige, halfopen landschap en bieden een goed leefgebied voor de struweelvogels.

Daarnaast wenst de initiatiefnemer een boomgaard met circa 15 hoogstamfruitbomen te realiseren.

Een gedetailleerde beschrijving van de landschappelijke inpassing is opgenomen in het landschapsplan met inrichtingsschets, dat als bijlage 1 bij deze toelichting is toegevoegd.

Er wordt geen oppervlaktewater aangelegd binnen het plangebied. Het plan is daarnaast niet van invloed op de bestaande Vinkelse Loop ten zuiden van het plangebied.

Hoofdstuk 4 Beleid

In dit hoofdstuk wordt het plan getoetst aan het relevante vigerende beleid. Achtereenvolgens komt aan de orde het beleid op:

  • nationaal niveau;
  • provinciaal niveau;
  • gemeentelijk niveau.

4.1 Nationaal niveau

Voorliggend plan raakt geen nationale belangen. Het rijksbeleid is derhalve niet specifiek van toepassing op deze ontwikkeling.

4.2 Provinciaal niveau

Het provinciale ruimtelijk beleid is vastgelegd in de nota's:

  • Structuurvisie Ruimtelijke Ordening 2010 - partiële herziening 2014;
  • Verordening ruimte 2014.

Het plan wordt aan deze twee nota's getoetst.

4.2.1 Structuurvisie Ruimtelijke Ordening 2010 - partiële herziening 2014

De Structuurvisie Ruimtelijke Ordening 2010 - partiële herziening 2014 is vastgesteld op 7 februari 2014 door Provinciale Staten en op 19 maart 2014 in werking getreden.

Onderstaande afbeelding geeft een uitsnede van de plankaart. Onderhavig plangebied is aangeduid.

afbeelding "i_NL.IMRO.1721.BPVinkelsestraat36-vg01_0006.jpg"

uitsnede plankaart Structuurvisie Ruimtelijke Ordening

Analyse
Het plangebied ligt binnen 'gemengd landelijk gebied' met de nadere aanduiding 'zoekgebied verstedelijking'. Het provinciale beleid binnen het gemengd landelijk gebied is gericht op multifunctioneel gebruik: "In de gemengde plattelandseconomie is naast ruimte voor de land- en tuinbouw ook ruimte voor de ontwikkeling van niet-agrarische functies, zoals toerisme, recreatie, kleinschalige bedrijvigheid, zorgfuncties etcetera. Dit kan door verbreding van agrarische activiteiten maar ook als zelfstandige functie, met name op vrijkomende locaties."

De aanduiding zoekgebied verstedelijking geeft aan dat het transformeren van buitengebied naar stedelijk gebied (wonen, werken, voorzieningen, stedelijk groen) afweegbaar is als dat nodig is om in de stedelijke ruimtebehoefte te voorzien.

Voorliggend initiatief betreft een wijziging in het gebruik van een voormalig agrarisch bedrijf in een verhuurbedrijf. Er wordt voldaan aan de uitgangspunten van de provincie.

Conclusie
Onderhavig plan past in het beleid van de Structuurvisie Ruimtelijke Ordening 2010 - partiële herziening 2014.

4.2.2 Verordening ruimte 2014

De Verordening ruimte 2014 is vastgesteld op 7 februari 2014 door Provinciale Staten en op 19 maart 2014 in werking getreden.

Het plan omvat betreft het omzetten van een agrarisch bedrijf in een verhuurbedrijf. Het plan ligt binnen het 'gemengd landelijk gebied', met de nadere aanduidingen 'zoekgebied voor stedelijke ontwikkeling bij stedelijk concentratiegebied' en 'beperkingen veehouderij'. Bij ontwikkelingen in het buitengebied is tevens een bijdrage aan de kwaliteit van het landschap aan de orde.

Voor het plan zijn specifiek de volgende artikelen van toepassing:

7.10 - Gemengd landelijk gebied - Niet-agrarische functies
3.1 - Bevordering ruimtelijke kwaliteit - Zorgplicht voor ruimtelijke kwaliteit
3.2 - Bevordering ruimtelijke kwaliteit - Kwaliteitsverbetering van het landschap

Uit de toelichting van dit wijzigingsplan volgt dat het initiatief aan deze artikelen voldoet.

N.B. De regels voor 'zoekgebied voor stedelijke ontwikkeling' zijn alleen van toepassing op stedelijke ontwikkelingen. Hier is slechts sprake van een ruimtelijke ontwikkeling. De regels voor 'beperkingen veehouderij' zijn uitsluitend van toepassing op veehouderijen, waarvan in dit plan geen sprake is. Aan deze artikelen wordt dan ook niet getoetst.

Conclusie
Onderhavig plan past in het beleid van de Verordening ruimte 2014.

4.2.3 Overig provinciaal beleid

Het overige provinciale beleid is niet specifiek van toepassing op onderhavig plan.

4.3 Gemeentelijk niveau

4.3.1 Structuurvisie Bernheze

De gemeente heeft op 11 februari 2010 de Structuurvisie Bernheze vastgesteld. Onderstaande afbeelding geeft een uitsnede van de kaart Ruimtelijk casco. De ligging van het plangebied is aangeduid.

afbeelding "i_NL.IMRO.1721.BPVinkelsestraat36-vg01_0007.jpg"

uitsnede kaart Ruimtelijk casco - Structuurvisie Bernheze

Het plangebied ligt binnen de aanduidingen 'halfopen landschap' en 'bebouwingsclusters'.

De Structuurvisie schrijft over het halfopen landschap het volgende: "Het halfopen landschap wordt voor het grootste deel gebruikt als landbouwgrond en bestaat uit oude bouwlanden, boscomplexen en kronkelende wegen. Door de variatie in het landschap is een coulisselandschap gevormd. Het voegt kwaliteit toe aan het beeld van de gemeente Bernheze en dient geconserveerd te worden. Verandering aan het landschap moet hier zoveel mogelijk worden voorkomen."

Voor bebouwingsclusters is opgenomen: "Strategie voor de bebouwingsclusters is het hergebruik van voormalige agrarische bedrijfslocaties voor niet-agrarische functies [...]. Belangrijke randvoorwaarde voor de verruimde mogelijkheden is een verbetering van de ruimtelijke kwaliteit in brede zin. Een voorbeeld hiervan is sloop van bebouwing [...] of een versterking van natuur- en landschapswaarden in de omgeving."

Het plan betreft het hergebruiken van een voormalige agrarische bedrijfslocatie in een bebouwingscluster voor een niet-agrarische functie. Daarbij wordt het bedrijfsperceel landschappelijk ingepast en is sprake van een extra investering in de kwaliteitsverbetering van het landschap, waarbij het coulisselandschap versterkt wordt, zie ook paragraaf 4.3.3.

Conclusie
Het plan voldoet aan het beleid in de Structuurvisie Bernheze.

4.3.2 Parkeernormennota

De Parkeernormennota Bernheze heeft als doel om de toepassing van de parkeernormen inzichtelijker te maken, zodat het voor burgers, bedrijven en ontwikkelaars duidelijk is welke normen gehanteerd worden bij een bouwaanvraag. De parkeernorm is een middel om bij nieuwbouw, verbouw of functieverandering te zorgen voor voldoende parkeerplaatsen.

De uitwerking van de parkeersituatie van het bouwplan is opgenomen in paragraaf 3.2.2.

4.3.3 Regeling Kwaliteitsverbetering van het landschap

Naar aanleiding van het uitgangspunt ten aanzien van het leveren van een kwaliteitsverbetering van het landschap, zoals opgenomen in artikel 3.2 van de Verordening ruimte 2014 (zie paragraaf 4.2.2) en de daaromtrent gemaakte regionale afspraken heeft de gemeente Bernheze op 13 december 2012 de Beleidsregel 'landschappelijke kwaliteitsverbetering' vastgesteld.

Deze paragraaf bevat een beschrijving van de wijze van kwaliteitsverbetering van het landschap, zoals bedoeld in artikel 3.2 van de Verordening in relatie tot voorliggend wijzigingsplan. Aan de orde komen:

  • mate van kwaliteitsverbetering;
  • wijze van kwaliteitsverbetering (fysieke prestatie);
  • zekerstelling kwaliteitsverbetering (juridische verankering).

4.3.3.1 Mate van kwaliteitsverbetering

In de gemeentelijke Beleidsregel is opgenomen dat de basisinspanning voor de kwaliteitsverbetering 20% bedraagt van de waardevermeerdering van de grond. Daarbij wordt een vergelijking gemaakt tussen de waarde van de grond op basis van het vigerende bestemmingsplan en de waarde op basis van het nieuwe wijzigingsplan, uitgedrukt in euro's.
De gemeente Bernheze heeft een vaste m²-prijs vastgesteld voor de diverse functies.

In de 'berekening kwaliteitsverbetering landschap' is de waardebepaling van de grond voor de bestaande en nieuwe situatie opgenomen. Deze berekening is als bijlage 2 bij deze toelichting opgenomen.

Mate van kwaliteitsverbetering
Zoals vermeld moet 20% van de waardevermeerdering van de grond worden ingezet voor de landschappelijke kwaliteitsverbetering, ofwel 20% x (272.210 - 111.100) = € 32.222,-.

4.3.3.2 Wijze van kwaliteitsverbetering

De kwaliteitsverbetering van het landschap bestaat uit twee delen:

  • 1. een fysieke prestatie in de vorm een landschappelijke inpassing plus enkele nieuwe landschapselementen;
  • 2. een financiële bijdrage aan het landschapsfonds van de gemeente Bernheze.

Fysieke prestatie

De landschappelijke inpassing en de nieuwe landschapselementen zijn beschreven in het landschapsplan, zie bijlage 1.

Bij het bepalen van de omvang van de fysieke prestatie zijn niet alleen de kosten van de aanleg in ogenschouw genomen, zoals de waarde van de ingebrachte gronden en het feitelijk realiseren van het groen (planvorming, arbeid, materialen), maar ook de onderhouds- en beheerkosten voor een periode van zes jaar. Voorliggend plan omvat de volgende fysieke prestatie:

  • 1. aanplant van een bomenrij aan de westrand van het perceel;
  • 2. aanplant van een boomgaard met hoogstamfruit;
  • 3. aanplant van een houtsingel aan de oostzijde van het plangebied, langs de Vinkelsestraat;
  • 4. aanplant van hagen aan de noordzijde langs de Ruitersweg West;
  • 5. groene aankleding op en rond het erf.

In de 'berekening kwaliteitsverbetering landschap' is de waarde van de fysieke prestatie opgenomen. Deze berekening is als bijlage 2 bij deze toelichting opgenomen.

De fysieke prestatie vertegenwoordigt een waarde van €9.270,-.


Financiële bijdrage
De financiële bijdrage aan het landschapsfonds is het verschil tussen de benodigde tegenprestatie en de waarde van de fysieke prestatie. De bijdrage is berekend in de berekening in bijlage 2.

Concluderend kan gesteld worden dat aan de totale benodigde bijdrage van €32.222,- wordt voldaan door een fysieke prestatie van € 9.270,- en een financiële bijdrage van € 22.952,-.

4.3.3.3 Zekerstelling kwaliteitsverbetering (juridische verankering)

Gelet op de Verordening ruimte 2014 moet bij het nemen van een ruimtelijk besluit (i.c. het vaststellen van het wijzigingsplan) aangetoond zijn, dat wordt voldaan aan het principe van kwaliteitsverbetering van het landschap. De initiatiefnemer is bereid hieromtrent een privaatrechtelijke overeenkomst met de gemeente te sluiten.

4.3.4 Overig gemeentelijk beleid

Het overige gemeentelijke beleid is niet specifiek van toepassing op onderhavig plan.

Hoofdstuk 5 Uitvoeringsaspecten

In dit hoofdstuk worden de uitvoeringsaspecten beschreven. Achtereenvolgens komen aan de orde:

  • 1. milieu;
  • 2. waarden;
  • 3. waterhuishouding.

5.1 Milieu

Conform het bepaalde in artikel 3.1.6 van het Besluit ruimtelijke ordening moet een toetsing plaatsvinden van de voorgenomen ontwikkelingen aan de relevante milieuaspecten, teneinde het toekomstige gebruik af te stemmen op de omgeving. In deze paragraaf worden de milieuaspecten afzonderlijk beschreven.

5.1.1 Bodemkwaliteit

5.1.1.1 Inleiding

Uitgangspunt is dat de bodemkwaliteit geen onaanvaardbaar risico oplevert voor de gebruikers van de bodem. Bij een ruimtelijke ontwikkeling moet worden beoordeeld of de bodemkwaliteit past bij deze nieuwe functie.

5.1.1.2 Analyse

Om de huidige bodemkwaliteit inzichtelijk te maken heeft Van Oort Bodemonderzoek BV uit Heesch een verkennend bodemonderzoek uitgevoerd: rapport "Verkennend bodemonderzoek, Vinkelsestraat 36 te Heesch", VIN.353914, 31-01-2014. Het onderzoeksrapport is bijgevoegd als bijlage 3.

Uit het onderzoek blijkt dat op de locatie geen bodemverontreinigingen zijn aangetroffen.

5.1.1.3 Conclusie

Het aspect bodemkwaliteit vormt geen planologische belemmering voor het plan.

5.1.2 Bedrijven en milieuzonering

5.1.2.1 Inleiding

Om te voorkomen dat als gevolg van het plan voorzienbare hinder en gevaar door milieubelastende activiteiten optreden moet worden getoetst of:

  • de voorgenomen ontwikkeling van invloed is op omliggende milieugevoelige objecten (woningen etc.) c.q. of de voorgenomen ontwikkeling een belemmering vormt voor de bedrijfsvoering van omliggende inrichtingen;
  • bestaande milieubelastende inrichtingen (bedrijven) van invloed zijn op de voorgenomen ontwikkeling.

Basis voor deze toetsing vormt de handreiking "Bedrijven en milieuzonering" (VNG, Den Haag, 2009), waarin richtafstanden zijn opgenomen voor diverse bedrijfstypen.

In de handreiking wordt onderscheid gemaakt tussen twee omgevingstypen: een rustige woonwijk en gemengd gebied. In een gemengd gebied mag een kleinere richtafstand dan in een rustige woonwijk worden aangehouden. De richtafstanden mogen dan met één 'afstandstap' worden teruggebracht.

5.1.2.2 Analyse

Omgevingstype
Het omgevingstype van voorliggend plangebied is te typeren als een rustige woonwijk. In de omgeving is slechts van beperkte functiemenging sprake en er is weinig verstorend verkeer.

Invloed plan op de omgeving
Het plan betreft de wijziging van een agrarisch bedrijf in een verhuurbedrijf. Conform de handreiking "Bedrijven en milieuzonering" betreft het bedrijf Mastersound een categorie 2 'verhuurbedrijf voor roerende goederen n.e.g.' (SBI-code 772). Een dergelijk bedrijf heeft een richtafstand van 30 meter voor geluid. De paarse stippellijn op onderstaande afbeelding geeft deze richtafstand weer.

afbeelding "i_NL.IMRO.1721.BPVinkelsestraat36-vg01_0008.jpg"

richtafstand milieu

De dichtstbijzijnde geluidgevoelige functie betreft de woning aan de Vinkelsestraat 57. De afstand tussen de voorgenomen bouwvlakgrens en de grens van de woonbestemming is circa 26 meter. Volgens de systematiek van de VNG handreiking "Bedrijven en milieuzonering" moet de richtafstand gemeten worden tussen de bestemmingsgrens van het milieubelastende object en de gevel van het milieugevoelige object. In dit geval ligt de gevel van de woning Vinkelsestraat 57 (milieugevoelige object) op een afstand van 33 meter vanaf de voorgenomen bouwvlakgrens.

Het bouwvlak van de woning Vinkelsestraat 34 valt ook voor een klein deel binnen de richtafstand van het plan. De kleinste afstand is hier 28 meter, maar de woning zelf ligt op 70 meter afstand van het bouwvlak voor het verhuurbedrijf.

De feitelijke belastende bedrijfsactiviteiten vinden echter plaats in en rondom de bestaande stallen op het westelijke deel van het plangebied. Met name de voertuigbewegingen en het dichtslaan van autodeuren zorgen voor de geluidsbelasting. Overigens vindt in deze bestaande gebouwen alleen inpandige opslag plaats; dit veroorzaakt geen geluidsoverlast. De deuren hiervoor bevinden zich aan de westkant van de gebouwen, dus ver van de bestaande woningen af. Het bedrijfsmatige verkeer maakt alleen gebruik van de inrit aan de Ruitersweg West. De inrit aan de Vinkelsestraat is enkel voor de woning bestemd.

De feitelijke, geluidsproducerende bedrijfsactiviteiten vinden derhalve plaats op een afstand, die ruimschoots groter is dan de richtafstand van 30 meter. Het uitvoeren van een akoestisch onderzoek is derhalve niet noodzakelijk.

Invloed omliggende inrichtingen op plan
Er liggen geen milieugevoelige onderdelen van het plan binnen de richtafstanden van de omliggende bedrijven. Het plan vormt geen belemmering voor de omliggende bedrijven.

5.1.2.3 Conclusie

Het aspect bedrijven en milieuzonering vormt geen planologische belemmering voor het plan.

 

5.1.3 Externe veiligheid

5.1.3.1 Inleiding

Externe veiligheid heeft betrekking op locaties waar een ongeval met gevaarlijke stoffen kan plaatsvinden, waardoor personen die geen directe relatie hebben tot de risicovolle activiteit zouden kunnen komen te overlijden. Bij een ruimtelijke ontwikkeling moet worden aangetoond dat geen nieuwe kwetsbare objecten binnen de plaatsgebonden risicocontour van 10-6 per jaar worden gerealiseerd en moet een eventuele toename van het groepsrisico verantwoord worden.

5.1.3.2 Analyse

Het plan omvat geen nieuwe kwetsbare objecten. Een nadere toetsing aan het aspect externe veiligheid is niet aan de orde.

De Risicokaart Nederland geeft een overzicht van de ligging van risicovolle activiteiten (inrichtingen, buisleidingen en transportroutes). Uit de Risicokaart volgt dat in de omgeving van het plan geen risicovolle activiteiten worden uitgevoerd. Een nadere toetsing aan het aspect externe veiligheid is niet aan de orde.

5.1.3.3 Conclusie

Het aspect externe veiligheid vormt geen planologische belemmering voor het plan.

5.1.4 Geurhinder veehouderijen

5.1.4.1 Inleiding

Bij ruimtelijke ontwikkelingen nabij agrarische bedrijven is het aspect geurhinder van belang. Er moet worden aangetoond dat het plan geen belemmering vormt voor agrarische bedrijven en dat sprake is van een goed woon- en leefklimaat ter plaatse van het plan.

5.1.4.2 Analyse

Het dichtstbijzijnde veehouderijbedrijf (Vinkelsestraat 66A) ligt op een afstand van 300 meter vanaf het voorgenomen bouwvlak. Het plan omvat geen nieuwe geurgevoelige objecten. Een nadere toetsing aan het aspect geurhinder veehouderijen is niet aan de orde.

5.1.4.3 Conclusie

Het aspect geurhinder veehouderijen vormt geen planologische belemmering voor het plan.

5.1.5 Geluid

5.1.5.1 Inleiding

Ruimtelijke ontwikkelingen moeten voldoen aan de regelgeving inzake geluidhinder. In de Wet geluidhinder (Wgh) wordt onderscheid gemaakt in verkeerslawaai en industrielawaai. In de Wgh zijn normen voor maximaal toelaatbare geluidsbelasting op (de gevels van) geluidgevoelige objecten vastgelegd.

5.1.5.2 Analyse

Het plan omvat geen nieuwe geluidgevoelige objecten. Een nadere toetsing aan het aspect geluidhinder is niet aan de orde.

5.1.5.3 Conclusie

Het aspect geluid vormt geen planologische belemmering voor het plan.

5.1.6 Luchtkwaliteit

5.1.6.1 Inleiding

Het aspect luchtkwaliteit heeft betrekking op ruimtelijke ontwikkelingen die een bijdrage leveren aan de luchtverontreiniging en op ruimtelijke ontwikkelingen die gevoelig zijn voor een slechte luchtkwaliteit.

Om personen tegen de gevolgen van luchtverontreiniging te beschermen zijn in de Wet milieubeheer normen opgenomen voor bepaalde stoffen. In de praktijk blijken vooral fijnstof (PM10) en stikstofdioxide (NO2) een rol te spelen.

Daarnaast is het in het kader van een goede ruimtelijke ordening van belang aan te tonen dat sprake is van een goed woon- en leefklimaat.

5.1.6.2 Analyse

De (negatieve) effecten van onderhavig plan op de luchtkwaliteit zijn onderzocht met behulp van de NIBM-rekentool (www.infomil.nl). Aan de hand van de toename van het aantal verkeersbewegingen is beoordeeld of het plan in betekenende mate bijdraagt aan de concentratie van genoemde stoffen in de lucht. Op onderstaande afbeelding is het resultaat van de rekentool weergegeven.

afbeelding "i_NL.IMRO.1721.BPVinkelsestraat36-vg01_0009.png"

Uit de berekening volgt dat het plan niet in betekenende mate bijdraagt aan de concentratie van stoffen in de lucht.

Aan de hand van de NSL-monitoringstool (www.rijksoverheid.nl) kan worden beoordeeld of ter plaatse van het plangebied sprake is van een goed woon- en leefklimaat. Uit de monitoringstool volgt dat sprake is van een goed woon- en leefklimaat ter plaatse van het plangebied.

5.1.6.3 Conclusie

Het aspect luchtkwaliteit vormt geen planologische belemmering voor het plan.

5.1.7 Milieueffectrapportage

5.1.7.1 Inleiding

Het instrument milieueffectrapportage (m.e.r.) is ontwikkeld om het milieubelang volwaardig in de besluitvorming te betrekken. In de bijlage bij het Besluit milieueffectrapportage zijn de gevallen opgenomen waarvoor een m.e.r.-plicht of een m.e.r.-beoordelingsplicht geldt. Alle andere vormen van ontwikkeling zijn in principe niet m.e.r.-(beoordelings)plichtig, maar er kan hiervoor wel een nadere motivering vereist zijn.

5.1.7.2 Analyse

Het plan valt onder de activiteit D11.3 'de aanleg, wijziging of uitbreiding van een industrieterrein' zoals genoemd in de bijlage Besluit milieueffectrapportage. De omvang van het plan blijft echter zodanig ruim onder de drempelwaarde van 75 hectare voor m.e.r.-beoordelingsplichtige activiteiten, dat zonder nader onderzoek kan worden geconcludeerd dat het plan geen belangrijke nadelige milieugevolgen heeft. Een nadere motivering is niet noodzakelijk.

5.1.7.3 Conclusie

Het plan is niet m.e.r.(-beoordelings)plichtig. Het plan heeft geen belangrijke nadelige milieugevolgen.

5.2 Waarden

5.2.1 Archeologie

5.2.1.1 Inleiding

Conform het bepaalde in artikel 38a van de Monumentenwet 1988 moet bij ruimtelijke ontwikkelingen rekening gehouden worden met de in de grond aanwezige dan wel te verwachten archeologische monumenten.

De gemeente Bernheze heeft voor haar grondgebied de Nota Archeologiebeleid gemeente Bernheze, met bijbehorende beleidskaart vastgesteld. De volgende afbeelding is een uitsnede uit deze kaart.

afbeelding "i_NL.IMRO.1721.BPVinkelsestraat36-vg01_0010.jpg"

uitsnede archeologische beleidskaart gemeente Bernheze

5.2.1.2 Analyse

Uit de kaart volgt dat het plangebied ligt in:

  • "gebieden met een middelhoge archeologische verwachting", waarvoor een onderzoeksplicht geldt voor een verstoringsdiepte van meer dan 40 cm diep en een verstoringsoppervlakte van meer dan 2.500 m².

De zone is in het vigerende bestemmingsplan vertaald naar de dubbelbestemming 'Waarde - Archeologie 3' (middelhoge archeologische verwachting). Het plan voorziet op korte termijn niet in bouwwerkzaamheden of andere bodemverstorende werkzaamheden, maar betreft alleen een bestemmingswijziging. Wel wordt de vorm van het bouwvlak gewijzigd. Er is sprake van een oppervlakte van circa 335 m² van het nieuwe bouwvlak dat buiten het vigerende bouwvlak valt. Deze oppervlakte is kleiner dan 2.500 m². Op basis hiervan is een archeologisch onderzoek niet noodzakelijk.

In dit wijzigingsplan is de dubbelbestemming 'Waarde - Archeologie 3' evenals in het vigerende bestemmingsplan opgenomen. Dit betekent dat bij eventuele toekomstige bouwwerkzaamheden of andere bodemverstorende werkzaamheden mogelijk wel een archeologisch onderzoek vereist is.

5.2.1.3 Conclusie

Het aspect archeologie vormt geen planologische belemmering voor het plan.

5.2.2 Cultuurhistorie

5.2.2.1 Inleiding

Conform het bepaalde in artikel 3.1.6 Bro moet bij ruimtelijke ontwikkelingen rekening gehouden worden met de aanwezige cultuurhistorische waarden.

5.2.2.2 Analyse

Onderstaande afbeelding geeft een uitsnede van de provinciale cultuurhistorische waardenkaart.

afbeelding "i_NL.IMRO.1721.BPVinkelsestraat36-vg01_0011.jpg"

uitsnede Cultuurhistorische Waardenkaart Noord-Brabant

Binnen het plangebied zijn geen cultuurhistorisch waardevolle elementen aanwezig. De Ruitersweg West ten noorden en de Schaapssteeg ten zuiden van het plangebied zijn aangeduid als historisch geografische lijn met een hoge waarde. De Kruishoekstraat en Vinkelsestraat hebben een redelijk hoge waarde. Het groen langs de Vinkelsestraat en het groen in het gebied ten zuiden van het plangebied (halfopen coulissenlandschap) is cultuurhistorisch waardevol.

Het plan tast deze waardevolle elementen niet aan. De voorgenomen landschappelijke inpassing en kwaliteitsverbetering sluit aan bij de waardevolle groenstructuur aan de zuidzijde.

5.2.2.3 Conclusie

Het aspect cultuurhistorie vormt geen planologische belemmering voor het plan.

5.2.3 Flora en fauna

5.2.3.1 Inleiding

Ten behoeve van de bescherming van zeldzame of kwetsbare planten en dieren zijn twee wetten van toepassing:

  • de Natuurbeschermingswet 1998, deze beschermt waardevolle natuurgebieden;
  • de Flora- en faunawet, die een soortenbescherming bevat.

5.2.3.2 Analyse

Gebiedsbescherming
Het plangebied ligt niet binnen een beschermd gebied, zoals opgenomen in Natura 2000 en de ecologische hoofdstructuur.

De Natuurbeschermingswet 1998 kent tevens een zogenaamde 'externe werking', wat betekent dat ook projecten buiten Natura 2000-gebieden vergunningplichtig zijn wanneer zij een negatief effect hebben op deze gebieden.
Gezien de aard en de beperkte omvang van het plan, en de afstand (> 13.500 meter) tot het dichtstbijzijnde Natura 2000-gebied (Uiterwaarden Waal) kan er geen sprake zijn van negatieve effecten van het plan op natuurgebieden.

Soortenbescherming
Het plan betreft alleen een bestemmingswijziging. Er is dus geen sprake van een ruimtelijke ingreep.

Ten zuiden van het plangebied ligt een agrarisch gebied dat is aangeduid als leefgebied van struweelvogels. In het plangebied worden landschappelijke elementen in de vorm van houtsingels aangelegd. Deze zorgen voor een uitbreiding van dit leefgebied van struweelvogels. Het plan heeft daarmee een positief effect op aanwezige soorten.

5.2.3.3 Conclusie

Het aspect flora en fauna vormt geen planologische belemmering voor het plan.

5.3 Waterparagraaf

5.3.1 Inleiding

De watertoets is het hele proces van vroegtijdig informeren, adviseren, afwegen en uiteindelijk beoordelen van waterhuishoudkundige aspecten in ruimtelijke plannen en besluiten. Het doel van de watertoets is dat de waterbelangen evenwichtig worden meegewogen bij de totstandkoming van een plan.

5.3.2 Analyse

Planologisch gezien neemt het toegestane verharde oppervlak af, omdat het bouwvlak wordt verkleind. Het feitelijke verharde oppervlak wijzigt niet. De bestaande stallen worden in gebruik genomen voor de bedrijfsvoering.

De waterhuishoudkundige situatie zal dus niet veranderen.

5.3.3 Conclusie

Het aspect water vormt geen planologische belemmering voor het plan.

Hoofdstuk 6 Economische uitvoerbaarheid

De economische uitvoerbaarheid van een bestemmingsplan betreft een aantal aspecten. Eerst moet het realiteitsgehalte van de plannen worden aangetoond; is er behoefte aan de voorgenomen ontwikkeling. Vervolgens moet de financiële uitvoerbaarheid worden onderbouwd. Dat wil zeggen, beschikt de gemeente over voldoende financiële middelen om de plannen te kunnen realiseren. De financiële uitvoerbaarheid blijkt uit de gemeentelijke grondexploitatie. Het kostenverhaal, zoals bedoeld in artikel 6.12 lid Wro, is onderdeel van de grondexploitatie.

6.1 Behoefte

De initiatiefnemer gaat zijn bestaande bedrijf verplaatsen naar voorliggende locatie. Hiermee is aangetoond dat er concrete behoefte is. De kans op leegstand is minimaal.

6.2 Financiële uitvoerbaarheid

Kostenverhaal
Artikel 6.12 lid 1 Wro verplicht de gemeente een exploitatieplan vast te stellen voor gronden waarop bepaalde bouwactiviteiten zijn voorgenomen, tenzij het kostenverhaal 'anderszins verzekerd' is (artikel 6.12 lid 2a Wro).

In artikel 6.2.1 van het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) zijn de bouwactiviteiten genoemd waarvoor het vaststellen van een exploitatieplan verplicht is. De in voorliggend wijzigingsplan opgenomen ontwikkelingen behoren tot deze in het Bro genoemde bouwactiviteiten. Op basis van artikel 6.12 lid 2a Wro is het vaststellen van een exploitatieplan echter niet verplicht, omdat de gemeente en grondeigenaar een (anterieure) overeenkomst hebben gesloten, waarin afspraken zijn gemaakt over het kostenverhaal. Het kostenverhaal is derhalve 'anderszins verzekerd'. Het opstellen van een exploitatieplan is dus niet vereist.

Gemeentelijke grondexploitatie
De gemeente heeft geen gronden binnen het plangebied in eigendom. Alle kosten en risico's van de planontwikkeling, voorbereiding en uitvoering zijn voor rekening van de initiatiefnemer. De gemeentelijke grondexploitatie wordt dus niet belast door voorliggend ruimtelijk plan. De financiële uitvoerbaarheid van het plan is hiermee aangetoond.

6.3 Conclusie

Het plan is economisch uitvoerbaar. De behoefte is aangetoond en de financiële uitvoerbaarheid van het plan is gewaarborgd.

Hoofdstuk 7 Juridische aspecten

7.1 Toetsing van het plan aan de wijzigingsregels

De voorwaarden voor het toepassen van de wijzigingsbevoegdheid zijn beschreven in artikel 3.9.1 onder f van het vigerende bestemmingsplan "Buitengebied Bernheze". Hieronder wordt voorliggend initiatief aan de voorwaarden uit dit artikel getoetst:

3.9 Wijzigingsbevoegdheid

3.9.1 Algemeen

  • a. [...]
  • b. [...]
  • c. [...]
  • d. [...]
  • e. [...]
  • f. het functietype 'agrarisch bedrijf' of 'agrarisch verwant bedrijf' wijzigen in het functietype 'bedrijf' of het functietype 'agrarisch bedrijf' wijzigen in het functietype 'agrarisch verwant bedrijf', onder de voorwaarden dat:
    • 1. de wijziging uitsluitend is toegestaan binnen de gebiedsaanduiding 'wro-zone - woonwerkontwikkelingsgebied';
    • 2. de nieuwe bedrijfsactiviteit passend is binnen de in Bijlage 8 opgenomen Staat van Bedrijfsactiviteiten opgenomen milieucategorieën 1 en 2;
    • 3. de bestaande bebouwing en stallen worden gesloopt, waarbij 50% daarvan ten behoeve van de nieuwe bedrijfsbestemming mag worden teruggebouwd, of gehandhaafd met een maximum van 1.000 m²;
    • 4. de oppervlakte van het nieuwe bouwvlak mag nooit meer bedragen dan 0,5 ha. en dient verkleind te worden voor zover dat voor een doelmatige inrichting en gebruik van de hergebruiksfunctie mogelijk is;
    • 5. in afwijking van het bepaalde onder 4 mag de oppervlakte van het nieuwe bouwvlak van een agrarisch verwant bedrijf zonder de aanduiding 'groenblauwe mantel' nooit meer bedragen dan 1,5 ha.;
    • 6. de verkeersaantrekkende werking niet onevenredig toeneemt in relatie tot de functie en aard van de weg waaraan de locatie is gelegen;
    • 7. geen sprake is van detailhandel;
    • 8. geen sprake is van publieksgerichte voorzieningen;
    • 9. geen sprake is van baliefunctie en zelfstandige kantoren;
    • 10. parkeren op eigen terrein zal plaatsvinden;
    • 11. de regels in 3.2.3 of 3.2.4 in acht genomen worden;
    • 12. sprake is van een goede ruimtelijke uitstraling. Een minimale landschappelijke inpassing van 10% van het bouwvlak is vereist;
    • 13. een planschade verhaalovereenkomst met de gemeente wordt aangegaan;
    • 14. op gronden gelegen ter plaatse van de aanduiding 'groenblauwe mantel' de wijziging uitsluitend is toegestaan, indien een positieve bijdrage wordt geleverd aan de bescherming en ontwikkeling van de onderkende ecologische, hydrologische en landschappelijke waarden en kenmerken;
    • 15. de wijziging gepaard gaat met een aantoonbare en uitvoerbare fysieke verbetering van de aanwezige of potentiële kwaliteiten van bodem, water, natuur, landschap, of cultuurhistorie of van extensieve recreatieve mogelijkheden van het plangebied.

3.9.2 Aanvullend afwegingskader

Een in 3.9.1 genoemde wijziging kan bovendien slechts worden vastgesteld mits geen onevenredige aantasting plaatsvindt van:

  • a. het straat- en bebouwingsbeeld;
  • b. de milieusituatie; er dient sprake te zijn van een goede milieuhygiënische uitvoerbaarheid;
  • c. de verkeersveiligheid;
  • d. het woon- en leefmilieu van de omgeving; dit betekent in ieder geval dat de gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende percelen niet onevenredig mogen worden beperkt;
  • e. de waterhuishoudkundige situatie.

Toetsing

3.9.1 f   Algemeen  
ad 1.   Het plangebied ligt binnen de gebiedsaanduiding 'wro-zone - woonwerkontwikkelingsgebied'. Aan de voorwaarde wordt voldaan.  
ad 2.   Het plan voorziet in de vestiging van een verhuurbedrijf. De bedrijfsactiviteiten zijn beschreven in paragraaf 3.1.1. Dit bedrijf (categorie 2) valt onder een 'verhuurbedrijf voor roerende goederen n.e.g.' conform de bijlage van het vigerende bestemmingsplan. Er wordt voldaan aan deze voorwaarde.  
ad 3.   De bestaande bebouwing wordt gehandhaafd. Het bebouwde oppervlak is 800 m² en dit is kleiner dan de maximaal toegestane 1.000 m². Er wordt dus aan deze voorwaarde voldaan.  
ad 4.   Het nieuwe bouwvlak heeft een oppervlakte van 2.340 m². Dit is ruim minder dan 0,5 ha en voldoet dus aan deze voorwaarde.  
ad 5.   Niet van toepassing.  
ad 6.   Uit paragraaf 3.2.1 volgt dat de verkeersaantrekkende werking niet onevenredig toeneemt.  
ad 7.   Er is geen sprake van detailhandel..  
ad 8.   Er is geen sprake van publieksgerichte voorzieningen.  
ad 9.   Er is geen sprake van een baliefunctie of een zelfstandig kantoor.  
ad 10.   Uit paragraaf 3.2.2 volgt dat de benodigde parkeerplaatsen op eigen terrein gerealiseerd kunnen worden.  
ad 11.   De regels in artikel 3.2.4 betreffen eisen voor de bouwwerken ten dienste van een bedrijf. In de regels van voorliggend wijzigingsplan zijn deze maten voor dit specifieke plan opgenomen. De nieuwe bebouwing voldoet aan de gestelde eisen, zoals in paragraaf 3.1 beschreven.  
ad 12.   De landschappelijke inpassing en de landschapsinvestering zijn beschreven in paragraaf 3.3 en 4.3.3 en tevens opgenomen in het landschapsplan in bijlage 1. Het plan voldoet aan het gestelde beleid en er is sprake van een goede ruimtelijke uitstraling. Aan deze voorwaarde wordt voldaan.  
ad 13.   De gemeente heeft een planschadeovereenkomst afgesloten met de initiatiefnemer.  
ad 14.   Het plangebied ligt niet ter plaatse van de aanduiding 'groenblauwe mantel'. Deze voorwaarde is derhalve niet van toepassing.  
ad 15.   Er is sprake van een aantoonbare en uitvoerbare fysieke kwaliteitsverbetering van het landschap, zoals beschreven in de paragrafen 3.3 en 4.3.3. Er wordt voldaan aan deze voorwaarde.  
   
3.9.2   Aanvullend afwegingskader  
ad a.   Het plan past in de omgeving en tast de ruimtelijke kwaliteit niet aan, zoals ook blijkt uit hoofdstuk 3 en paragraaf 5.2.  
ad b.   Uit paragraaf 5.1 volgt dat het plan voldoet aan alle milieuaspecten.  
ad c.   De verkeersveiligheid wordt door het plan niet aangetast. De bestaande inritten worden gehandhaafd en de toename van de verkeersintensiteit kan opgevangen worden op de huidige Vinkelsestraat.  
ad d.   Het woon- en leefmilieu van de omgeving wordt niet onevenredig aangetast, zoals blijkt uit hoofdstuk 5.  
ad e.   Uit paragraaf 5.3 volgt dat het plan voldoet aan de eisen van waterschap en gemeente inzake de waterhuishoudkundige situatie.  

Conclusie
Samenvattend kan worden gesteld dat aan alle voorwaarden voor de wijziging wordt voldaan.

7.2 Planregels

Voorliggend wijzigingsplan is het resultaat van het toepassen van een wijzigingsbevoegdheid ex artikel 3.6 Wro, zoals die is opgenomen in het bestemmingsplan “Buitengebied Bernheze" (NL.IMRO.1721.BPBuitengebied-vg01), vastgesteld door de gemeenteraad op 26 juni 2012.

Bij het opstellen van een wijzigingsplan dient het college van burgemeester en wethouders zich te houden aan de door de raad vastgestelde regels. Het wijzigingsplan vormt daarom geen zelfstandig bestemmingsplan.

De gronden gelegen binnen het plangebied behouden de bestemming 'Agrarisch', maar de aanduiding 'agrarisch bedrijf' wordt gewijzigd in 'specifieke vorm van bedrijf - verhuurbedrijf'. Tevens wordt de vorm van het bouwvlak aangepast aan de feitelijke situatie.

Voor de leesbaarheid van voorliggend wijzigingsplan is ervoor gekozen de relevante planregels van het bestemmingsplan "Buitengebied Bernheze" over te nemen.

Hoofdstuk 8 Procedure

Het wijzigingsplan doorloopt de gebruikelijke procedure. De voorziene procedurestappen zijn:

  • 1. Terinzagelegging ontwerpwijzigingsplan
  • 2. Vaststelling door burgemeester en wethouders
  • 3. Terinzagelegging vastgesteld wijzigingsplan

8.1 Terinzagelegging ontwerpwijzigingsplan

Het ontwerpwijzigingsplan heeft vanaf 1 september 2014 gedurende een periode van zes weken ter inzage gelegen. In deze periode zijn geen zienswijzen ingekomen.

8.2 Vaststelling door burgemeester en wethouders

Op 14 oktober 2014 hebben burgemeester en wethouders het wijzigingsplan "Vinkelsestraat 36, Heesch" ongewijzigd vastgesteld.